Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Son güncelleme: 2 Kasım 2026

Kira sözleşmeniz yenilenirken yapılabilecek en yüksek artış, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesine göre TÜFE'nin 12 aylık ortalamasındaki değişim oranı ile sınırlıdır. Bu oran her ayın 3'ünde TÜİK tarafından açıklanır. Aşağıda kira artış oranının nasıl hesaplandığını, hangi ayın oranını kullanacağınızı ve sık yapılan hataları örneklerle anlatıyoruz.

1. Hangi ayın oranını kullanmalıyım?

TÜİK her ayın 3'ünde bir önceki ayın enflasyon verisini açıklar. Bu açıklamayla birlikte, o ayyenilenen kira sözleşmelerinde uygulanabilecek tavan oran da belli olur.

Örneğin sözleşmeniz Ekim ayının 15'inde yenileniyorsa, o ayın 3'ünde açıklanan %31,49 oranını kullanırsınız. Tüm aylar için kira artış oranları tablosuna bakabilirsiniz.

Dikkat: “Yıllık enflasyon” ile “12 aylık ortalama” aynı şey değildir. Haberlerde manşete çıkan yıllık enflasyon oranı kira artışında kullanılmaz; kanun 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır. Farkı 12 aylık TÜFE ortalaması nedir? rehberinde anlattık.

2. Formül ve adım adım hesaplama

1. Mevcut aylık kiranızı yazın.
2. Yenileme ayınıza ait 12 aylık TÜFE ortalamasını bulun.
3. Mevcut kirayı bu oranla çarpın → artış tutarı.
4. Artış tutarını mevcut kiraya ekleyin → yeni kira.

Formül: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran ÷ 100)

Örnek hesaplamalar (Ekim 2026 oranı: %31,49)

3. Sözleşmede artış oranı yazıyorsa ne olur?

Kanun bir tavan koyar. Tarafların anlaştığı oran bu tavanın altındaysa geçerlidir:

• Sözleşmedeki oran TÜFE ortalamasından düşükse (örneğin %25): sözleşmedeki oran uygulanır. 20.000 TL kira → 25.000,00 TL.
• Sözleşmedeki oran TÜFE ortalamasından yüksekse (örneğin %50): aşan kısım kanuna göre geçersiz sayılır ve artış tavanla sınırlı kalır. 20.000 TL kira → en fazla 26.298,00 TL.
• Sözleşmede “TÜFE oranında artış” yazıyorsa: yenileme ayının 12 aylık ortalaması uygulanır.

Bu kural konut ve çatılı işyeri kiralarının ikisinde de geçerlidir ve bir yıldan uzun süreli sözleşmelere de uygulanır.

4. Sözleşmede artış maddesi hiç yoksa?

Sık gözden kaçan bir nokta: Sözleşmede artışa dair bir hüküm yoksa ve taraflar yeni dönem için anlaşamıyorsa, ev sahibinin artışı tek taraflı olarak uygulayamayacağı kabul edilir. Bu durumda kira bedeli, TÜFE ortalamasını geçmemek kaydıylahâkim tarafından kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2). Uygulamada bunun yolu kira tespit davasıdır.

5. Beş yılı dolduran kiracılar

Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, taraflardan biri dava açarak kiranın emsal (rayiç) kiralara göre yeniden belirlenmesini isteyebilir (TBK m.344/3). Bu durumda TÜFE tavanı değil, hâkimin belirleyeceği hakkaniyete uygun bedel esas alınır (bkz. 5 yıllık kira tespit davası). Tavanın aşılabildiği diğer durumlar için: Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?

6. %25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarına 11 Haziran 2022'de getirilen geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen konut sözleşmelerinde de yalnızca TÜFE 12 aylık ortalaması tavan olarak uygulanır. İşyeri kiraları bu sınıra tabi değildi.

7. Sık yapılan hatalar

• Yıllık enflasyonu kullanmak: Doğru oran 12 aylık ortalamadır.
• Yanlış ayı seçmek: Yenileme ayınızın değil, bir önceki ayın verisini kullanın (her ayın 3'ünde açıklanan).
• Artışı yılda birden fazla yapmak: Artış, kira yılı yenilendiğinde yapılır.
• Tavanı zorunlu artış sanmak: TÜFE ortalaması bir üst sınırdır; taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir.

Sıkça sorulan sorular

Kira artış oranı ne zaman açıklanır?

Her ayın 3'ünde saat 10:00'da, TÜİK'in enflasyon bülteniyle birlikte açıklanır.

Ev sahibi TÜFE'den fazla zam isteyebilir mi?

Kanuni tavanın üzerindeki artışın aşan kısmı kanuna göre geçersiz sayılır. Başlıca istisna, beş yılı dolduran kira ilişkilerinde mahkemenin kirayı emsal kiralara göre belirleyebilmesidir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız iyi olur.

İşyeri kirası için de aynı oran mı geçerli?

Evet, genel kural olarak çatılı işyeri kiralarında da TÜFE 12 aylık ortalaması tavan olarak uygulanır. Stopaj ve brüt–net kira gibi işyerine özgü konular için İşyeri kira artışı rehberimize bakabilirsiniz.

Artış tutarı küsuratlı çıkarsa ne olur?

Kanunda yuvarlama kuralı yoktur. Taraflar tutarı kendi aralarında yuvarlayabilir; ancak yukarı yuvarlama yasal tavanı aşmamalıdır.

→ Kira artışınızı hemen hesaplayın · Tüm rehberler

Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344; TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri.