Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?

Son güncelleme: 2 Kasım 2026

Kira dönemi yaklaşırken en çok sorulan soru budur: Ev sahibi kiraya en fazla ne kadar zam yapabilir, sınırı aşan bir talep gelirse ne olur? Kısaca, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344 bir üst sınır koyar ve bu sınır hem konut hem çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Aşağıda sınırı, sınırın aşılabildiği istisnaları ve kiracı ile ev sahibinin haklarını özetliyoruz.

Bu rehber konu hakkında genel bir fikir vermek için hazırlandı. Kira uyuşmazlıkları sözleşmenize, kira geçmişinize ve somut duruma göre farklı sonuçlanabilir. Bir adım atmadan önce bir avukata veya bulunduğunuz ildeki baronun adli yardım bürosuna danışmanızı öneririz.

1. Yasal sınır: TÜFE 12 aylık ortalaması

TBK m.344'e göre tarafların yenilenen kira dönemi için yaptığı artış anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural:

• Konut ve çatılı işyeri (dükkân, ofis, depo) kiralarının ikisinde de uygulanır.
• Bir yıldan uzun süreli sözleşmeler için de geçerlidir.
• Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile aşan kısım kanuna göre geçersiz sayılır.
• Konut kiralarındaki geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi; bugün tek ölçüt TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

Hangi ayın oranının kullanılacağı ve sözleşmedeki oranın etkisi için:Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

2. Artış ne zaman yapılabilir?

Artış, kira yılı yenilenirken, yılda bir kez yapılır. Kira yılı devam ederken ev sahibinin tek taraflı olarak kirayı artıramayacağı kabul edilir. Sözleşmede artışa dair bir madde yoksa ve taraflar anlaşamıyorsa, yeni kirayı TÜFE sınırı içinde hâkim belirler (TBK m.344/2).

3. Sınırın aşılabildiği durumlar

Yeni kiracıyla ilk sözleşme

TÜFE sınırı, devam eden bir kira ilişkisinin yenilenmesinde uygulanır. Boşalan bir ev ilk kez yeni bir kiracıya verilirken kira bedeli genel olarak tarafların anlaşmasıyla belirlenir. Bu yeni sözleşmenin sonraki yenilemelerinde ise sınır yeniden devreye girer.

Beş yılı dolduran kira ilişkileri

Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, taraflardan biri kira tespit davası açarak kiranın emsal kiralara göre yeniden belirlenmesini isteyebilir (TBK m.344/3). Bu durumda da rakamı ev sahibi tek başına değil, mahkeme, kiralananın durumunu ve emsalleri dikkate alarak hakkaniyete göre belirler. Ayrıntılar: 5 yıllık kira tespit davası.

Olağanüstü durumlar

Sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik edimler arasındaki dengeyi aşırı bozmuşsa, uyarlama davası da gündeme gelebilir. Bu istisnai bir yoldur ve şartları dardır.

4. Ev sahibi sınırın üzerinde zam isterse

• Yasal sınırı aşan kısım kanuna göre geçersiz sayılır; bu nedenle kiracının bu kısmı ödemekle yükümlü olmadığı kabul edilir.
• Sözleşmede artış maddesi varsa, en güvenli yol yasal sınır içinde artırılmış kirayı zamanında ödemeye devam etmektir. Eski bedeli ödemeye devam etmek, aradaki farkın borç olarak birikmesine yol açabilir.
• Ödemeleri banka üzerinden, açıklamasıyla yapmak ve yazışmaları saklamak, ileride bir uyuşmazlıkta ispatı kolaylaştırır.

Talebi kabul etmediğinizde neler olabileceği için: Kira artışını kabul etmezsem ne olur?

5. “Zam yapmazsan evden çıkarım” tehdidi

Kanunda zammı kabul etmemek ayrı bir tahliye sebebi olarak sayılmıyor. Tahliye, kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplere bağlıdır. Başlıcaları:

• Ev sahibinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı (gerçek ve samimi olmalı),
• Yeni malikin ihtiyacı,
• Esaslı onarım veya yeniden inşa gerekliliği,
• Geçerli, yazılı bir tahliye taahhüdü,
• Kira borcunu ödememe (temerrüt) veya bir kira yılında iki haklı ihtar,
• Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin dolması.

Bu sebeplerin her birinin kendi şartları ve süreleri vardır. Kiracının mahkeme veya icra süreci olmadan zorla çıkarılması hukuka uygun kabul edilmez. Hangi sebebin sizin durumunuza uyabileceğini bir avukatla değerlendirmeniz önemlidir.

6. Fazla ödenen kira geri istenebilir mi?

Yasal sınırı aşan kısım geçersiz olduğu için, kiracının fazladan ödediği tutarın iadesi istenebilir ve Yargıtay'ın bu yönde kararları vardır. Ancak kiracının farkı kendi rızasıyla, itiraz etmeden ödediği durumlarda mahkemelerin farklı sonuçlara vardığı kararlar da bulunmaktadır. Fazla zammı ödemek zorunda kalırsanız ödemeyi “ihtirazi kayıtla” yapmak ve itirazınızı yazılı bildirmek pozisyonunuzu güçlendirir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Sıkça sorulan sorular

Ev sahibi kirayı yılda kaç kez artırabilir?

Genel kural olarak kira artışı, kira yılı yenilenirken yılda bir kez yapılır; kira yılı devam ederken tek taraflı zam yapılamayacağı kabul edilir.

Ev sahibi zam yapmazsan çıkarım diyebilir mi?

Kanunda zammı kabul etmemek ayrı bir tahliye sebebi olarak sayılmıyor. Tahliye, kanunda sayılan sebeplere ve mahkeme veya icra sürecine bağlıdır. Ancak ödenmeyen kira farkları başka sonuçlar doğurabileceği için durumunuzu bir avukata danışmanız iyi olur.

Yeni kiracıya istediği fiyattan kiralayabilir mi?

Genel olarak evet. TÜFE sınırı devam eden kira ilişkisinin yenilenmesinde uygulanır; ilk kez kurulan bir sözleşmede bedel tarafların anlaşmasıyla belirlenir. Sonraki yenilemelerde sınır yeniden devreye girer.

Beş yılı dolduran kiracıya istediği kadar zam yapabilir mi?

Tek taraflı olarak belirleyemeyeceği kabul edilir. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ev sahibi kira tespit davası açarak kiranın emsal kiralara göre belirlenmesini isteyebilir; bu durumda yeni kirayı mahkeme belirler.

→ Yasal kira artışınızı hesaplayın · Tüm rehberler

Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, m.347–352; TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri.